외국인, 서울 집 못 산다! 이번 규제의 구체적 내용과 적용 범위 총정리

규제 지역과 적용 범위

외국인 규제는 서울 전역을 비롯해 수도권 대부분으로 확대 적용됩니다.

• 서울: 전 지역
• 인천: 미추홀구, 중구, 남동구, 연수구, 서구, 계양구, 부평구 (동구·강화군·옹진군 제외)
• 경기: 성남, 수원, 고양, 안양, 부천 등 23개 시·군 (양주, 이천, 의정부, 동두천, 양평, 여주, 가평, 연천 제외)

기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 1년간이며, 필요 시 연장됩니다.

실거주 의무의 핵심 포인트

이번 대책에서 가장 주목할 점은 단순히 주택 소유가 아닌 실거주 조건이 붙었다는 점입니다.

• 허가 후 4개월 내 입주
• 2년간 실거주 의무 유지
  이를 어길 경우 지자체가 3개월 이내 이행 명령을 내리며, 불이행 시 취득가액의 최대 10% 이행강제금이 반복 부과됩니다.

자금출처·비자유형 신고 강화

투기성 거래와 자금세탁을 막기 위해 외국인 주택 거래 시 자금출처 증빙 요건이 강화됩니다.

• 기존: 투기과열지구 주택 거래에 한해 자금조달계획서 제출
• 변경: 허가구역 내 모든 주택 거래로 확대
• 추가 항목: 해외자금 출처, 비자 유형(체류자격), 해외 송금 내역까지 포함

의심 거래는 금융정보분석원(FIU)과 국세청에 통보되며, 필요 시 해외 과세 당국과 정보 공유도 이뤄집니다.

왜 허가구역 지정이 필요한가

정부는 외국인 투기 차단에는 단순한 규제보다 실거주 요건을 강제할 수 있는 토지거래허가구역 지정이 필요하다고 판단했습니다.
이는 외국인의 주택 거래가 단순 투자·임대용으로 흘러가는 것을 막고, 실질적인 거주 수요만 남기겠다는 취지입니다.

외국인 주택 거래 현황

• 국적별 비중: 중국인 72%, 미국인 14%, 캐나다인 3.7%
• 거래 유형: 아파트 59%, 다세대·다가구도 다수 포함
• 가격대: 9억 원 이하 주택이 93%이나, 일부 100억 원대 현금 거래도 확인

이런 상황은 내국인 실수요자들의 상대적 박탈감을 키우고, 해외자금 유입에 따른 투기 논란을 증폭시켜왔습니다.

정리

이번 규제는 단순히 “외국인 집 못 산다”라는 선언적 조치가 아니라, 실거주 강제 + 자금출처 투명화를 결합한 강력한 제도입니다. 이를 통해 외국인 투기 수요를 근본적으로 차단하고, 국민 주거 안정을 지키겠다는 정부의 의지가 반영됐습니다.

요약

• 외국인 주택 매입, 서울·인천·경기 대부분 지역에서 제한
• 허가 후 4개월 내 입주, 2년간 실거주 의무
• 자금출처·비자유형 신고 강화
• 위반 시 강제금·허가취소, 해외기관과 정보 공유