왜 외국인 주택 매입 규제가 나왔을까?
최근 몇 년간 외국인들의 국내 주택 매입이 꾸준히 늘어나면서 ‘외국인 투기 자금이 집값을 자극한다’는 우려가 제기되었습니다. 실제로 일부 지역에서는 해외자금 유입으로 인한 단기 매매, 불법 자금 세탁 의심 사례가 적발되기도 했습니다.
이에 국토교통부는 2025년 8월 21일, 서울 전역과 인천·경기 대부분 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했습니다. 규제는 오는 8월 26일부터 발효되며 최소 1년간 효력이 유지됩니다.
적용 대상과 범위
이번 규제는 서울시 전역, 인천시 7개 구, 경기도 23개 시·군에 적용됩니다. 외국인이 이 지역에서 주택을 매입하려면 반드시 허가를 받아야 하며, 허가 없는 거래 계약은 효력이 없습니다.
허가 대상 주택에는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이 모두 포함됩니다. 적용 대상 ‘외국인’에는 대한민국 국적이 없는 개인, 법인, 심지어 해외 정부까지 포함됩니다.
실거주 의무 강화
허가를 받은 외국인 매수자는 단순히 주택을 소유하는 데 그치지 않고 의무적인 거주 요건을 따라야 합니다.
- 허가일로부터 4개월 이내 입주
- 취득 후 2년간 실거주 의무
위반 시 관할 지자체에서 3개월 내 이행 명령을 내리며, 불이행 시 토지 취득가액의 10% 이내에서 이행강제금이 반복 부과됩니다. 상황에 따라 허가 취소까지 검토됩니다.
자금출처 및 비자유형 신고 의무화
외국인의 자금 조달 경로에 대한 의심이 제기되자, 정부는 자금출처 증빙을 대폭 강화합니다.
- 기존: 투기과열지구 내 주택 거래 시 자금조달계획서 제출 의무
- 변경: 허가구역 내 모든 주택 거래로 확대
제출 항목도 확대되어 해외자금 출처, 비자 유형(체류자격)까지 신고해야 하며, 필요 시 금융정보분석원(FIU)과 국세청에 통보돼 해외 과세당국과 공유됩니다. 이는 불법 자금세탁이나 탈세 차단을 위한 장치입니다.
현장 점검과 허가 취소 가능성
국토부는 단순한 서류 심사에 그치지 않고, 현장 점검을 통해 실거주 의무 이행 여부를 직접 확인하겠다고 밝혔습니다. 만약 거주 의무를 이행하지 않으면 강제금뿐 아니라 허가 자체를 취소할 수 있습니다. 사실상 외국인의 단기 투기 목적 거래를 완전히 봉쇄하겠다는 뜻입니다.
시장에 미칠 영향
이번 조치는 외국인의 주택 거래 비중이 상대적으로 높은 서울·수도권 시장에 직접적인 영향을 줄 것으로 보입니다.
- 단기적으로는 외국인 수요가 줄면서 집값 안정에 기여
- 실거주 외 목적(투기·임대) 수요 억제로 거래량 감소 예상
- 국내 실수요자 중심의 시장 재편 효과
다만, 외국인 비중이 전체 주택 거래에서 차지하는 비율은 1% 내외에 불과하다는 점에서 ‘시장 전체를 흔들 영향은 제한적일 것’이라는 전망도 있습니다.
정리와 시사점
2025년 8월 26일부터 외국인은 서울과 수도권 대부분 지역에서 주택을 구입하려면 사전 허가와 실거주 의무를 따라야 합니다. 해외자금의 출처까지 신고해야 하며, 위반 시 강제금과 허가 취소라는 강력한 제재가 뒤따릅니다.
정부는 이번 대책을 통해 외국인 투기 수요를 차단하고, 집값 안정과 국민 주거 복지에 기여하겠다는 입장입니다. 주택을 통한 단기 차익보다 실거주 목적을 우선하는 정책 기조가 더욱 강화되는 셈입니다.
요약
- 8월 26일부터 서울·인천·경기 대부분 지역 외국인 주택 구입 제한
- 허가제 도입, 허가 후 4개월 내 입주·2년 실거주 의무
- 해외자금 출처·비자유형 신고 필수
- 위반 시 이행강제금·허가 취소 가능
- 외국인 투기 차단과 집값 안정 효과 기대